BĐS Hà Nội chạm mốc 128 triệu/m2: Cú hích hạ tầng và cuộc thanh lọc

Giá bán bất động sản Hà Nội hiện đã chạm mốc 128 triệu đồng/m2, phản ánh áp lực chi phí đầu vào tăng cao cùng sự chuyển dịch dòng vốn mạnh mẽ sang các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo mới nhất từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc lành mạnh”. Thay vì tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) và đầu cơ ngắn hạn như trước, nhà đầu tư hiện nay trở nên thận trọng và khắt khe hơn. Các tiêu chí về pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành thực tế và tính thanh khoản hiện là những thước đo tiên quyết trước khi xuống tiền.

Vì sao giá bất động sản sơ cấp tiếp tục leo thang?

Dù mặt bằng lãi suất tăng từ cuối quý ³⁄₂₀₂₅ khiến tâm lý thị trường có phần dè dặt, nhưng giá bán sơ cấp vẫn không giảm, thậm chí tiếp tục tăng. Nguyên nhân cốt lõi đến từ áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn.

• Bảng giá đất mới: Việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ đầu năm 2026 giúp tăng tính minh bạch nhưng lại đẩy chi phí phát triển dự án lên cao, bởi giá đất hiện chiếm tới 30% giá trị căn nhà.
• Chi phí vận hành: Sự gia tăng giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính đã trực tiếp tác động đến giá thành. Từ tháng ³⁄₂₀₂₆, nhiều dự án đã điều chỉnh tăng giá từ 2-5% để bù đắp các khoản chi phí này.

Toàn cảnh mức giá tại các đô thị lớn

Sự phân hóa về giá diễn ra rõ nét giữa các khu vực, trong đó Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng nhất:

• Hà Nội: Giá trung bình đạt 128 triệu đồng/m2, tăng tới 28% so với năm 2025. Nếu mở rộng tính cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình là 87 triệu đồng/m2.
• TP.HCM: Duy trì ở mức khoảng 110 triệu đồng/m2, chỉ nhích nhẹ so với năm trước.
• Đà Nẵng: Đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 10% so với cùng kỳ.

Về thanh khoản, thị trường quý ¹⁄₂₀₂₆ vẫn vận hành tích cực với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 58%, lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025, cho thấy nhu cầu thực vẫn rất lớn.

Dòng tiền thông minh: Dịch chuyển sang giá trị thực

Một điểm đáng chú ý là dòng tiền không rút khỏi thị trường mà đang “di cư” sang những khu vực có tiềm năng an cư và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Đặc biệt là các dự án nằm gần tuyến vành đai, metro hoặc đường sắt cao tốc.

Chi tiết tỷ lệ hấp thụ theo khu vực trong quý ¹⁄₂₀₂₆:

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

• Hà Nội & Hưng Yên: Tổng nguồn cung 8.500 sản phẩm với 5.200 giao dịch (hấp thụ 61%). Riêng nội đô Hà Nội có tỷ lệ hấp thụ cao hơn, đạt 69% trên 2.500 sản phẩm mới.
• TP.HCM: Tiêu thụ 3.000 trên 4.500 sản phẩm mới. Điểm sáng là sự tham gia của các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu với mức giá dễ tiếp cận hơn (dưới 60 triệu đồng/m2).
• Đà Nẵng: Tỷ lệ hấp thụ đạt 58% (tăng 11 điểm phần trăm so với năm ngoái), giao dịch 1.900 trên 3.400 sản phẩm.

Động lực từ đầu tư công và xu hướng “ly tâm bền vững”

Nhìn về dài hạn, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng dựa trên hai trụ cột chính: Pháp lý và Hạ tầng.

Việc đồng bộ hóa luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh BĐS giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Đồng thời, gói đầu tư công trung hạn 2026-2030 với dự kiến 8,22 triệu tỷ đồng (gấp 2,7 lần giai đoạn trước) sẽ là “cú hích” khổng lồ, tái định hình không gian phát triển thông qua các tuyến cao tốc Bắc - Nam và hệ thống logistics hiện đại.

Góc nhìn chuyên gia: Chúng ta đang chứng kiến sự chuyển dịch từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm. Xu hướng “ly tâm bền vững” không còn là sự rời bỏ trung tâm theo cảm tính, mà là sự dịch chuyển có chiến lược sang các đại đô thị vệ tinh theo mô hình “Work - Live - Play” (Làm việc - Sống - Giải trí). Điều này giúp giảm áp lực cho vùng lõi và phân bổ lại nguồn lực dân cư, vốn một cách hợp lý hơn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất vẫn là biến số khó lường, lời khuyên cho nhà đầu tư là ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao và các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn để đảm bảo an toàn tài chính.

Bạn đánh giá thế nào về mức giá 128 triệu/m2 tại Hà Nội? Liệu đây là đỉnh mới hay chỉ là khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận bên dưới!